Statuts SCI YED annotés
Statuts SCI YED annotés
Cette page correspond au texte des statuts auxquels sont ajoutés des annotations diverses et variées pour expliquer à la fois les motivations et intentions derrière ce texte, partager des références légales et expliquer des choix
Ces statuts ont été transmis aux greffes de Bordeaux en décembre 2022 et acceptés par ceux-ci. L’acceptation n’est pas une indication de la qualité des statuts ou même de leur légalité complète ou de leur interprétation devant un Tribunal. L’acceptation des greffes correspond plutôt au passage d’un premier contrôle léger de conformité légal
Introduction
Intention générale
Ces statuts (ou “contrat de société”) sont utilisés pour la création d’une société civile à objet immobilier, plus généralement appelée “société civile immobilière” (je n’ai pas trouvé de source légale concernant la création d’une société qui serait catégorisée explictement “société civile immobilière”) ou “SCI”
Cette société est créée par ses associé·e·s dans le but d’acquérir ensemble la propriété d’une maison pour y vivre ensemble de manière collective et égalitaire (pas de subdivision de la maison puis attribution par personne). Il n’est pas prévu d’y exercer une activité commerciale à court terme, mais l’option est ouverte pour le futur
Choix de la forme juridique
À notre connaissance, les 2 seules manières de posséder ensemble pour y habiter sont l’indivision ou de créer une société ou association possédant le bien et dirigée par le collectif. L’association ne permet pas aux associé·e·s d’habiter à titre gratuit dans la maison, car celà remettrait en question le but non-lucratif de l’association.
Il reste alors le choix de la société. Étant donné que pratiquer une activité commerciale dans la maison ne faisait pas partie des priorités à court terme, nous avons opté pour une société civile.
Si cela devenait pertinent, nous pourrions changer la forme de la société plus tard (peut-être pour une Société en Nom Collectif)
Choix spécifiques
Forme du contrat
Les statuts sont souvent des documents lourds et indigestes pour les personnes non-professionnelles du droit. Toutefois, il ne s’agit pas d’une obilgation légale. En effet, l’article 1102 du Code Civil nous apprend que :
Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi
libre de déterminer le contenu et la forme du contrat
Donc, nous avons choisi d’écrire des statuts qui soient les plus lisibles et courts possible. Cela signifie, par exemple, que nous n’avons pas numéroté les différents articles des statuts, parce que cette numérotation rajoute des choses qui nous paraissent inutiles
Aussi, si la rédaction de statuts est une obligation pour créer une société, nous avons plutôt un dégoût pour les procédures légales. Si des conflits émergent, nous préférons les résoudre par le dialogue entre nous plutôt que via une procédure légale. Nous nous contentons alors de n’inclure dans les statuts que les choses strictement nécessaires au système légal qui correspondent à nos autres choix
L’écoute au centre de la résolution des conflits
Quand des conflits émergent, notamment lors de prises de décision collectives, la solution de gouvernance habituellement proposée est d’organiser un vote entre les associé·e·s. Les statuts déterminent un quorum et un niveau de majorité pour déterminer la décision qui sera prise
Ce système de vote permet souvent à un sous-groupe (fixe ou dynamique) de prendre des décisions collectives en se permettant de ne pas écouter certaines personnes
Nous avons fait le choix exigeant de prévenir ces situations. Chaque décision de la société doit être acceptée à l’unanimité. Et si elle ne l’est pas, alors, la situation est bloquée et la seule manière de continuer est de revenir à l’écoute.
Dit avec d’autres mots, chaque associé·e possède un véto sur toutes les décisions.
Dans beaucoup de milieux, cette proposition parait idéaliste, irréaliste, trop exigeante. Pour nous, elle est un minimum sans lequel la vie collective n’a pas de sens
Pas d’invité·e·s surprise
Cette proposition est exigeante, intime
Chaque personne se met en situation de vulnérabilité face à chaque autre personne
Pour prendre soin de cette vulnérabilité, nous considérons qu’elle a lieu entre personnes qui se sont choisies
alors, il ne peut pas y avoir “d’invité·e surprise”, c’est-à-dire de personnes qui ont accès à cette vulnérabilité sans avoir été choisies, aussi à l’unanimité
Une proposition anti-capitaliste
Nous voyons l’argent comme un moyen et pas une fin
Nous voyons les inégalités matérielles de nos situations comme des accidents et non comme le reflet d’un niveau de mérite
alors, nous mutualisons notre argent et chaque personne contibue financièrement à la hauteur de ce qu’elle peut
et tout le monde a le même accès au bien collectif quel que soit son apport
les personnes qui apportent le plus acceptent le risque de ne pas forcément “récupérer leur mise” à la fin
aux personnes qui apportent le moins, il n’est pas exigé de compenser en apportant plus de travail ou de rembourser une dette à la création de la société ou à l’acquision de la maison
Ce qui a de la valeur à nos yeux, c’est l’expérience que nous vivons ensemble
Statuts annotés
# Statuts Les soussigné.e.s, * <prénom nom>, né.e le <date de naissance>, à <lieu de naissance>, de nationalité <nationalité>, demeurant au <adresse postale> * <prénom nom>, né.e le <date de naissance>, à <lieu de naissance>, de nationalité <nationalité>, demeurant au <adresse postale> * <prénom nom>, né.e le <date de naissance>, à <lieu de naissance>, de nationalité <nationalité>, demeurant au <adresse postale> ci-après dénommé·e·s, ensemble, "les associé·e·s". **Se mettent d'accord pour établir :** Les statuts d'une société civile immobilière devant exister entre eux et toute autre personne qui viendrait ultérieurement à acquérir la qualité d'associé·e.
Les statuts sont un “contrat de société” entre des personnes et donc, il est nécessaire de lister les personnes qui participent à ce contrat. Il est nécessaire de les lister d’une manière non-ambiguë du point de vue de l’État
Un contrat peut être vu comme les règles d’un jeu (comme pierre-papier-ciseaux ou le volleyball ou Le Désert Interdit ou les échecs). On y décrit comment les personnes qui participent au jeu peuvent jouer ou ne peuvent pas jouer
L’usage d’une écriture épicène n’a pas généré de refus du Tribunal du Commerce
## Nom YED
Mettre le nom de la société. On peut faire une phrase pour donner le nom, mais c’est tellement de formalisme inutile
## Forme Société Civile | régie par les Chapitres Ier et II du Titre IX du Livre III du Code Civil.
Référence au morceau du Code Civil pertinent
## Objet La société a pour objet : * Mettre à disposition de ses associé·e·s un logement à titre gratuit ou en location, * L'achat, la vente, l'administration et la gestion par location de tous immeubles et biens immobiliers fonciers ou agricoles, * La construction, la destruction, la réparation et autres améliorations aux immeubles gérés.
L’objet définit ce que la société a le droit de faire (et de ne pas faire si ça n’est pas listé) Ici, la rédaction indique surtout le droit d’acheter la maison, faire des travaux et pour les associé·e·s d’habiter dans la maison possédée par la SCI
## Siège social <adresse du siège social> ## Durée de la société 99 ans
La durée est obligatoire et le maximum est 99 ans. Il est possible de prolonger (“proroger”) une fois le délai atteint
## Décisions collectives Sauf mention contraire, toutes les décisions sont prises à l'unanimité des associé·e·s.
Comme expliqué plus haut, les décisions sont prises à l’unanimité. Cette section transforme l’intention en une “réalité légale”. Ces statuts appliqués à la SCI empêchent un sous-groupe de prendre seul des décisions valides légalement. Par exemple, il ne sera pas possible pour un sous-groupe de vendre la maison sans l’unanimité. Si une telle décision était prise, elle pourrait être contestée légalement par n’importe quel associé·e. La vente de la maison par un sous-groupe serait alors annulée
Aussi, il est à noter que la quantité de parts sociales dans le capital n’intervient pas dans le processus de décision. Habituellement, les personnes qui possèdent plus de parts sociales ont un poids plus fort dans le vote que les personnes qui possèdent moins de part sociales.
Un·e associé·e qui possède 1000 parts et un·e associé·e qui possède 1 part ont le même niveau de pouvoir dans des décisions prises à l’unanimité
Les décisions peuvent être prises par consultation écrite et notamment par voie électronique.
Il est nécessaire de lister les moyens de décisions considérés comme valide par les associé·e·s, notamment les décisions prises par voie électronique
Chaque conjugaison du verbe "décider" ou utilisation du mot "décision" et leurs dérivés dans les présents statuts font référence à cet article.
Habituellement, le lien entre les sections se fait via l’utilisation de numéro d’articles. Ici, on utilise directement le verbe “décider” pour lui donner un sens très précis pour le reste du document. Ça évite que dans chaque section on répète “les décisions sont prises à l’unanimité comme expliqué à l’article 21, etc.”
### Silence d'un·e ou plusieurs associé·e·s En cas de silence volontaire ou involontaire d'un·e ou plusieurs associé·e·s pendant une période décidée dans le journal de décision ou, à défaut, d'un mois, les autres associé·e·s peuvent décider d'exclure temporairement cet·te ou ces associé·e·s des prises de décisions. Cette exclusion prend fin dès que le silence est rompu. Cet article s'applique par exemple en cas de grave maladie, de longs voyages sans moyens de communication fiable ou de refus de participation aux prises de décisions.
Prendre les décisions à l’unanimité permets que chaque personne puisse prendre le temps dont elle a besoin pour réfléchir, peser, faire connaître ses oppositions, propositions d’amélioration, etc.
Le rythme ne peut pas être dicté par une minorité qui organise des Assemblées Générales à son rythme et arrive, par la cadence à imposer ses décisions
Toutefois, le fait que les décisions ne soient valides qu’à l’unanimité peut aussi créer une situation de blocage permanent si un·e associé·e est silencieuse·x par choix ou par contrainte (maladie, voyage, etc.) et donc ne participe pas aux décisions
Cet article permet trouver une équilibre entre laisser le temps aux personnes quand une décision se présente et ne pas bloquer le collectif. Le fait que la période soit décidée dans le journal de décisions est une invitation à ce que cette période soit décidée collectivement
### Journal de décisions Les décisions des associé·e·s sont consignées dans un journal de décisions. Dans le journal de décisions, chaque associé·e peut notamment renseigner ses délégations de pouvoir de décision.
Les statuts sont volontairement minimalistes et donc contiennent surtout ce qui est exigé par l’État. Mais nous avons d’autres règles collectives. Le journal de décisions est le lieu pour prendre et consigner les décisions, notamment sur ces règles collectives
## Modifications des statuts Les associé·e·s décident des modifications des statuts à l'unanimité
Cet article n’est pas strictement nécessaire, mais il rend complètement non-ambigu que les règles du jeu ne se changent que si tout le monde veut changer de jeu
## Capital social
Le “capital social”, c’est le montant que les associé·e·s mettent collectivement “dans la société”. Un·e associé·e est une personne qui possède une ou des parts de ce capital social Un capital social élevé est sensé être gage de confiance parce qu’il est perdu par les associé·e·s s’il n’y a pas assez d’argent lors de la liquidation. Un capital social élevé signifie un risque élevé pour les associé·e·s
La répartition du capital social fournit habituellement la clef de répartition du pouvoir et de la distribution des bénéfices (un·e associé·e qui possède plus de parts du capital social possède habituellement plus de pouvoir de décision et aura le droit à une plus grande part du bénéfice). Nous avons fait sauter ces habitudes dans nos statuts
Une société doit avoir un capital social, alors nous avons joué le jeu. Notre idée initiale était de faire des parts sociales à 1€ chaque et que chaque associé·e en possède une seule.
Nous avons finalement fait un autre choix (capital à 100€), mais l’esprit reste le même
### Apport initial des associé·e·s * <prénom nom> apporte <x en nombre>€ (<x en lettres> euros) au capital en numéraire, * <prénom nom> apporte <x en nombre>€ (<x en lettres> euros) au capital en numéraire, * <prénom nom> apporte <x en nombre>€ (<x en lettres> euros) au capital en numéraire, Soit la somme totale de <total en chiffres>€ (<total en lettres> euros)
Pour une raison dont je ne me souviens plus, il est obligatoire de laisser les apports initiaux lors de la création dans les statuts pendant toute la durée de la société.
“en numéraire” signifie que c’est de l’argent en euros qui est fourni, par opposition à “en nature” où une personne apporterait sa part de capital avec des objets par exemple
### Capital social actuel Le capital social est fixé à la somme de <total en chiffres>€ (<total en lettres> euros). Il est divisé en <x> (x) parts de 1€ (un euro) de valeur nominale chacune, attribuées aux associé.e.s en proportion de leurs apports, à savoir : * à <prénom nom> : <x en nombre> (<x en lettres>) parts sociales, en pleine propriété en rémunération de son apport * à <prénom nom> : <x en nombre> (<x en lettres>) parts sociales, en pleine propriété en rémunération de son apport * à <prénom nom> : <x en nombre> (<x en lettres>) parts sociales, en pleine propriété en rémunération de son apport
Les statuts (…) déterminent, (…) les apports de chaque associé
Dans notre cas, le capital est de 100 euros (pour une raison qui sera expliquée une autre fois)
#### Capital variable La société a un capital variable. Le capital peut augmenter par la création de nouvelles parts sociales à l'occasion de l'arrivée d'un·e nouvel·le associé·e. Le capital peut diminuer par l'annulation de parts sociales à l'occasion du rachat de parts sociales par la société.
Si la société a un capital variable, elle doit le mettre dans ses statuts
Je n’ai jamais rencontré de société à capital fixe. L’histoire que je me raconte, c’est que le capital social est sensé être gage de confiance auprès des personnes qui prêtent de l’argent (souvent les banques). S’il est élevé, ces personnes voudraient savoir si le capital qu’ils utilisent comme gage de confiance peut soudainement baisser. Si c’est écrit dans les statuts, alors, ils peuvent consulter les statuts pour s’en rendre compte
Mais bon, c’est pas vraiment notre sujet de faire confiance par le capital et c’est obligatoire de le noter, alors on le fait
##### Capital minimal et maximal Le capital minimal est de 2€ (deux euros). Le capital maximal est de 10 000€ (dix mille euros).
Valeurs données un peu au pif. 2€, c’est parce que le minimum pour la SCI, c’est 2 associé·e·s qui auraient chacun·e·s une part à 1€
#### Valeur d'une part sociale La valeur d'une part sociale est de 1€ (un euro) et ne peut ni être augmentée, ni être diminuée.
Habituellement, les parts sociales d’une société sont des choses que les personnes peuvent se vendre entre elles. Leur prix est variable. Cette variabilité permet de “faire monter la valeur de la société” et revendre les parts sociales plus cher que le prix auquel on les a acquises. Ici, nous n’avons aucune intention de jouer à ce jeu avec les parts sociales qui ne sont qu’un objet que l’on subit. Chaque part vaut et vaudra toujours 1€ et c’est fini
On peut devenir associé·e·s en payant seulement 1€, ce qui est une barrière à l’entrée qui nous parait assez faible pour ne pas être un sujet de tension
## Fonctionnement entre associé·e·s ### Arrivée d'un·e nouvel·le associé·e et création de parts sociales Les associé·e·s décident de toute arrivée d'un·e nouvel·le associé·e (ou de plusieurs d'un coup). À l'occasion de l'arrivée d'un·e nouvel·le associé·e (ou de plusieurs), les associé·e·s peuvent décider de la création de nouvelle·s part·s sociale·s.
Ici, la décision doit être à l’unanimité pour prendre soin du principe de “pas d’invité·e surprise”
### Cession de parts sociales Toute cession de part sociale est décidée par les associé·e·s. Cela concerne notamment les cessions envers les ascendants, descendants et entre époux. Les parts sociales sont vendues au prix auquel elles ont été achetées sans augmentation ni diminution.
Pareil ici, on ne peut vendre ses parts sociales à une personne non-associé·e (qui deviendrait donc associé·e) qu’avec l’accord unanime des autres ; pas d’invité·e surprise
### Départ d'un·e associé·e Chaque associé·e peut partir librement en en informant les autres associé·e·s. L'associé·e qui se retire a droit au remboursement de ses parts sociales à leur valeur d'achat. Si la société a des dettes envers cet·te associé·e, les associé·e·s restant·e·s décident du plan de remboursement au moment du départ.
Le départ est libre, mais s’il y a une grosse dette à rembourser, cela peut être l’objet de tensions. Cet article pose une règle de résolution qui favorise les associé·e·s restant·e·s. L’idée est de ne pas favoriser les personnes qui ont donné le plus au départ (parce qu’elles possédaient plus au départ)
### Décès d'un·e associé·e En cas de décès d'un·e associé·e, la société continue avec les associé·e·s survivant·e·s. Comme pour tout·e nouvel·le associé·e, les héritier·e·s et légataires de l'associé·e décédé·e doivent être agréé·e·s par les associé·e·s survivant·e·s. Par défaut, les héritier·e·s et légataires ne sont pas agréé·e·s. La société rachète alors les parts de l'associé·e décédé·e aux héritier·e·s et légataires et annule ces parts sociales. Si la société avait des dettes envers l'associé·e décédé·e, les associé·e·s survivant·e·s décident du plan de remboursement aux héritier·e·s et légataires.
Les parts sociales font partie du patrimoine d’une personne. Si celle-ci meurt, ces parts sont héritées par ses héritier·ère·s. Cela signifie qu’au décès, sans mention dans les statuts, les héritier·ère·s deviennent associé·e·s de la SCI. Cela peut créer une situation “d’invité·e surprise” parce qu’on ne sait pas toujours à l’avance qui sera l’héritier·ère
Cet article résoud cette situation en excluant les héritier·ère·s de la SCI par défaut. Si c’est pertinent à la situation, les héritier·ère·s pourront devenir associé·e comme toute autre personne rejoignant la SCI
### Exercice social Chaque exercice social a une durée d'une (1) année qui débute le 1er janvier et se termine le 31 décembre. Par exception, le premier exercice social commencera le jour de l'immatriculation de la Société au Registre du Commerce et des Sociétés et se terminera le <date>.
il s’agit d’une mention légale
### Compte courant d'associé·e·s Chaque associé·e peut verser des sommes en compte courant d'associé·e·s suite à une décision des associé·e·s.
Le compte courant d’associé·e est un mécanisme comptable qui permet à un·e associé·e de prêter de l’argent à la société.
Les associé·e·s prennent collectivement les décisions de versement/remboursement (par/à qui et combien) de ces comptes courant d’associé·e
Dans notre cas, il s’agit du moyen principal de financement de la SCI pour qu’elle puisse acheter une maison. Certain·e·s associé·e·s ont mis plusieurs dizaines de milliers d’euros, d’autres zéro. Cet argent, mis collectivement dans la SCI permet à la SCI d’acheter la maison. Et la SCI met à disposition de toustes les associé·e·s la maison pour y habiter. La SCI a une dette envers chaque associé·e à hauteur de son apport à son compte courant respectif. Le remboursement de cette dette est un sujet intéressant, mais hors de propos de ces statuts pour le moment
### Distribution des bénéfices et contribution aux pertes Les bénéfices sont distribués de manière égale à toustes les associé·e·s, au moment de la distribution, indépendamment de leur part dans le capital social. Les associé·e·s contribuent de manière égale aux pertes indépendamment de leur part dans le capital social. Au moment de la distribution des bénéfices ou de la contribution aux pertes, les associé·e·s peuvent décider d'une autre répartition.
Cet article est une réponse à l’article 1844-1 du Code Civil :
La part de chaque associé dans les bénéfices et sa contribution aux pertes se déterminent à proportion de sa part dans le capital social (…) le tout sauf clause contraire.
Normalement, si à la fin de l’année, la SCI a fait un bénéfice, ce bénéfice sera réparti proportionnellement aux parts sociales entre les associé·e·s, le tout sauf clause contraire.
Nous avons écrit une clause contraire qui dit que le bénéfice réparti est égal indépendamment de la part dans le capital social. Nous nous autorisons même de décider (à l’unanimité) d’une autre clef de répartition chaque année si ça nous chante
En pratique, vu que notre SCI est fiscalisée à l’impôt sur le revenu (IR), les bénéfices qu’elle produirait n’ont pas le droit d’être répartis en dividendes, donc cette clause ne s’applique pas vraiment à nous. Mais ça nous plaisait de la mettre (et c’est la si elle devient pertinente un jour où le code fiscal ou notre situation changerait)
## Gestion Le, la ou les gérant·e·s sont désigné·e·s et révoqué·e·s par décision des associé·e·s. Le, la ou les gérant·e·s agissent au nom de la société uniquement pour mettre en place les décisions prises par les associé·e·s. La rémunération d'un·e gérant·e non-associé·e est décidée par les associé·e·s quand la situation se présente.
L’article 1846 du Code Civil précise :
La société est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, nommées soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés.
Les statuts fixent les règles de désignation du ou des gérants et le mode d’organisation de la gérance.
L’histoire que je me raconte, c’est que les associé·e·s décident et le·a gérant·e “éxecute” les décisions. Et donc, la société est obligée d’avoir un·e gérant·e, c’est à dire une personne qui met en place les décisions des associé·e·s (et permet à la société de remplir ses obligations légales)
Ce rôle de gérant nous parait absurde en regard de notre organisation collective (on décide ensemble et tout le monde met les mains sans forcément qu’il y ai un gérant qui (co-)ordonne les autres). Alors nous avons écrit un article qui rend inutile le rôle de gérant (qui se contente de faire ce qu’on lui dit sans initiative possible)
## Dissolution de la société Les associé·e·s peuvent décider de la dissolution de la société.
A priori, cette mention n’est pas vraiment nécessaire, parce que les associé·e·s peuvent toujours décider de la dissolution de la société à l’unanimité, mais ça vaut le coup d’être explicite pour les personnes qui rejoignent et découvrent les statuts
### Boni de liquidation Les associé·e·s décident de la répartition du boni de liquidation entre associé·e·s dans les 60 (soixante) jours qui suivent la dissolution. Si elles ou ils n'arrivent pas à se décider dans ce délai, le boni de liquidation est distribué de manière égale aux associé·e·s indépendamment de leur part dans le capital social.
Un peu comme pour la répartition du bénéfice, quand on liquide la société, ce qui reste est distribué entre les associé·e·s de manière égale, ou selon une autre répartition décidée à l’unanimité